消费升级大趋势下，我国商贸行业步入新零售时代。越来越多的线上零售商开始意识到线下拓展的必要性，不仅电商巨头正把线下零售作为重要阵地，一些地产商也在加快探索和布局，推动着“人、货、场”等商业要素的重构。

新零售时代到来

去年以来，新零售开始成为热词，包括阿里、京东、苏宁、万达、美团等纷纷布局线下实体商业。“盒马鲜生”、“京选空间”、苏宁无人店、“掌鱼生鲜”……这些线下生鲜店铺如雨后春笋般在各大城市冒出来。

商务部流通产业促进中心发布的《走进零售新时代——深度解读新零售》报告认为，消费升级大趋势下，我国商贸行业将步入新零售时代——零售商利用大数据、云计算等创新技术，将线下与线上零售深度结合，辅之智慧物流，共同构筑新零售。

在此趋势之下，近两年，越来越多的商业地产商投资新零售或者用新零售理念改造旗下商业项目。

2018年3月，新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司就与盒马签订了“新零售”战略合作协议;2018年4月，碧桂园和苏宁控股签订协议，将一些苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园……2019年3月，包括阿里巴巴、泰康集团等21家企业和金融机构，联合向居然新零售投资130亿元。2019年6月3日，武汉中商发布公告称，拟发行股份购买居然控股、阿里巴巴等23名交易对方持有的居然新零售100%股权，交易价格356.5亿元。

购物中心升级改造

据公开资料显示，自2008年以来，我国零售类商业面积以年均30%的高速增长率持续扩张，2015年存量达到顶峰，在这之后开始急剧下滑，购物中心市场开始逐步跨入存量时代，城市化发展红利消退，市场竞争趋于白热化。数据显示，2018年购物中心存量规模已超5亿平方米。借助新零售的东风盘活现有资产，是如今不少地产商的重点目标。

位于上海南京东路步行街的第一百货商业中心也在积极转型，引进众多独有、优质品牌和租户。另外，在节假日期间，邀约美妆师进行线上直播，实现线上线下联动;通过举办中西文化结合的艺术展，给消费者提供更好的体验与趣味互动活动等。

第一百货商业中心党委书记兼总经理范立群介绍，过去零售占70%多，经过调整，目前除了时尚潮流、餐饮体验类受到消费者追捧，休闲娱乐如电影院、健身运动，也都成为现代都市人假日休闲娱乐的新去处。

“实体零售往往拥有稳定的客源基础，且对于消费者而言，真实可感的门店购物体验要比手机终端的网购来得更加深刻。”第一太平戴维斯华北区商业咨询部负责人赵伟达表示，“通过在实体店中感知和体验产品，消费者得到的购物体验是不可替代的。设计独特、运营良好的实体店将继续为那些没有网购经历或不熟悉某一品牌的消费者提供一个切入点。”

事实上，在经历了电商的冲击后，商业零售市场亦经历了一番“洗牌”，业态结构的调整较为成功的购物中心销售收入反而出现增长。“购物中心现在开始接受和学习电商那一套用户和流量的思维。”

猫酷CEO王永说，“过去购物中心并不知道自己的用户是谁，往往就是举办一些活动，吸引一些人群，停留在提高用户基数这一点上。而现在，购物中心则通过对消费者的到店频次、购买频率的分析，对店铺销售坪效、新老客户占比等多维度数据的分析，更加了解自己的消费者。”

地产商重新思索商业模式

业内人士认为，近年来，中国的商业环境发生了很大的变化，商业形态、功能、模式也正在重构。

在此背景下，多家原来专注于住宅开发的房地产企业开始涉足商业。公开信息显示，龙湖集团提出到2020年，其商业租金收入将达60亿元左右;万科提出到2019年商业租金规模达到120亿元;远洋地产和中国金茂亦提出旗下商业营收要达50亿元，旭辉、中骏、中海等开发商亦对其商业发展提出要求。

龙湖集团副总裁、商业地产总经理李楠透露，目前龙湖商业运营77个购物中心，布局全国19个一二线城市，待开发建筑面积17万平方米。“龙湖在商业板块的投入已超过1000亿元。过去四年龙湖商业的开业店铺数量、面积、销售额、客流均是‘双位数’增长。”

不少商业零售巨头还通过科技赋能来洞察消费者行为，以更好地服务消费者。“我们希望通过平台化、生态化的方式，为客户创造价值。”李楠表示，龙湖商业会员平台已有超过600万精准会员。“在不久的将来，龙湖会员数据能够跟商家会员数据有效地结合、交流，让商家在龙湖天街的平台上有更好的收益。龙湖将持续发力沉浸式体验，建立深度情感连接;用立体化场景营销，让空间充满活力与温度。”

万科印力集团董事长、首席执行官丁力业认为，“伴随着经济社会的快速发展，空间场景交互越来越多，零售商必须在商业空间内注入更多服务社会的功能，从而为社会创造出超越商业范畴本身的价值。”

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